Was deckt die Wohngebäudeversicherung?
Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst: Wände, Dach, Keller, Böden und fest eingebaute Bestandteile wie Heizungsanlagen, sanitäre Installationen oder Einbauküchen. Der Versicherungsschutz umfasst drei Grundgefahren und lässt sich um Elementarschäden erweitern.
Im Schadensfall übernimmt die Versicherung die Kosten für Reparatur oder Wiederaufbau. Auch Folgekosten zählen meist dazu, etwa Aufräum- und Abbrucharbeiten, Bewegungs- und Schutzkosten sowie Mietausfälle. Ziel ist es, den Zustand vor dem Schaden wiederherzustellen.
Die drei Grundgefahren im Detail
Jede Wohngebäudeversicherung deckt standardmäßig drei Grundgefahren ab. Diese bilden den Basisschutz, der in jedem Tarif enthalten ist.
1. Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion)
Die Feuerversicherung ist der älteste Baustein der Wohngebäudeversicherung. Sie schützt vor Schäden durch:
- Brand: Feuer, das ohne bestimmungsmäßigen Herd entsteht oder diesen verlässt und sich aus eigener Kraft ausbreitet
- Blitzschlag: Direkter Einschlag eines Blitzes in das Gebäude samt Folgeschäden an der Bausubstanz
- Explosion und Implosion: Plötzliche Kraftäußerung durch Ausdehnung von Gasen (Explosion) oder Zusammenfall durch Unterdruck (Implosion)
- Anprall von Luftfahrzeugen: Absturz oder Aufprall bemannter Flugkörper oder ihrer Teile
Brandschaden: existenzielles Risiko
Ein Hausbrand verursacht häufig Schäden von 50.000 bis 150.000 EUR. Bei einem Totalschaden kostet der Wiederaufbau je nach Größe und Ausstattung 300.000 EUR und mehr. Ohne Versicherung tragen Eigentümer diese Summe vollständig selbst.
2. Leitungswasser
Die Leitungswasserversicherung deckt Schäden durch bestimmungswidrig austretendes Wasser aus Rohrleitungen und angeschlossenen Anlagen:
- Rohrbruch: Geplatzte oder korrodierte Wasserleitungen im Gebäude
- Frostschäden: Schäden an Rohrleitungen und Heizkörpern durch Frost
- Undichte Armaturen: Defekte Ventile, Hähne und Anschlüsse
- Heizungsanlagen: Leckagen an Heizkörpern, Boilern und Warmwasserleitungen
- Waschmaschinen-Anschluss: Schäden durch Zu- oder Ablaufschläuche (je nach Tarif)
Leitungswasserschäden sind laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) die häufigste Schadensursache in der Wohngebäudeversicherung. Bleiben sie länger unbemerkt, drohen erhebliche Folgeschäden an der Bausubstanz, etwa Schimmel oder durchfeuchtete tragende Wände.
3. Sturm und Hagel
Der Sturmschutz greift ab Windstärke 8 (mindestens 62 km/h). Versichert sind:
- Sturm: Abgedeckte Dächer, umgestürzte Schornsteine, beschädigte Fassaden
- Hagel: Schäden an Dacheindeckung, Fassade, Rollläden und Dachrinnen
- Folgeschäden: Eindringendes Regenwasser nach Sturmschäden am Dach
Bei älteren Gebäuden mit verschlissener Dacheindeckung fallen Sturmschäden besonders teuer aus. Die Neueindeckung eines Daches kostet je nach Material und Größe schnell 15.000 bis 40.000 EUR. Bei Orkanschäden am gesamten Dachstuhl sind höhere Summen möglich.
Elementarschäden als Zusatzbaustein
Elementarschäden sind nicht in der Grunddeckung enthalten. Sie müssen als separaten Zusatzbaustein hinzubuchen. Mit der Zunahme von Extremwetter gewinnt dieser Schutz an Bedeutung.
Die Elementarschadenversicherung (erweiterte Naturgefahrendeckung) schützt vor diesen Risiken:
- Hochwasser und Überschwemmung: Wassermengen aus Gewässern, Starkregen oder Grundwasser, die in das Gebäude eindringen
- Erdbeben: Naturbedingte Erschütterungen des Erdbodens, die das Gebäude beschädigen
- Erdrutsch und Erdsenkung: Abrutschen oder Absacken von Erdmassen unter dem Gebäude
- Schneedruck und Lawinen: Schäden durch das Gewicht von Schneemassen oder durch Lawinen
- Vulkanausbruch: Schäden durch vulkanische Aktivität, in Deutschland selten, aber versichert
Elementarschutz: dringend empfohlen
Die Hochwasserkatastrophe 2021 im Ahrtal verursachte versicherte Schäden von rund 8,2 Milliarden EUR allein in der Gebäudeversicherung (Quelle: GDV, 2022). Viele Betroffene waren nicht gegen Elementarschäden versichert und trugen die Kosten selbst. Der Zusatzbaustein kostet je nach Standort etwa 50 bis 200 EUR pro Jahr.
Versicherbarkeit und Prämienhöhe hängen von der ZUERS-Gefährdungsklasse ab. Das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (ZUERS) teilt Standorte in vier Gefährdungsklassen ein.
| Gefährdungsklasse | Überschwemmungsrisiko | Versicherbarkeit |
|---|---|---|
| GK 1 | Sehr gering (seltener als alle 200 Jahre) | Problemlos, günstige Prämie |
| GK 2 | Gering (einmal in 50 bis 200 Jahren) | In der Regel problemlos |
| GK 3 | Mittel (einmal in 10 bis 50 Jahren) | Möglich, oft mit Prämienaufschlag |
| GK 4 | Hoch (häufiger als alle 10 Jahre) | Eingeschränkt, ggf. mit Auflagen |
Versicherungswert und Wert 1914
Für die richtige Versicherungssumme ist der Gebäudewert entscheidend. Er wird über den gleitenden Neuwert oder den Wert 1914 ermittelt.
Was ist der Wert 1914?
Der Wert 1914 (Gebäudewert 1914) ist ein fiktiver Neubauwert des Gebäudes in Goldmark des Jahres 1914. Er liefert eine einheitliche Berechnungsgrundlage, die unabhängig von aktuellen Baupreisschwankungen eine vergleichbare Bewertung ermöglicht.
Multipliziert mit dem jährlich aktualisierten Baupreisindex ergibt sich der aktuelle Neubauwert. So passt sich die Versicherungssumme automatisch der Preisentwicklung im Baugewerbe an. Die Formel lautet:
Aktueller Neubauwert = Wert 1914 × Baupreisindex / 100
Gleitender Neuwert
Der gleitende Neuwert ist das gängigste Bewertungsverfahren. Er sorgt dafür, dass die Versicherungssumme stets dem aktuellen Neubaupreis entspricht. Im Schadensfall lässt sich der Wiederaufbau dadurch vollständig finanzieren, ohne Abzüge für Alter oder Abnutzung.
Die Prämie wird jährlich an den Baupreisindex angepasst. Steigen die Baukosten, steigt also auch der Beitrag. Dafür ist eine Unterversicherung praktisch ausgeschlossen, solange die Wohnflächenangaben stimmen.
Unterversicherungsverzicht
Viele Versicherer bieten einen Unterversicherungsverzicht an. Stellt sich später heraus, dass die Versicherungssumme zu niedrig war, leistet der Versicherer trotzdem den vollen Schaden. Voraussetzung sind meist korrekte Angaben zur Wohnfläche und zum Gebäude. Diesen Zusatz sollten Sie unbedingt vereinbaren.
Rohbauversicherung: Schutz während der Bauphase
Während der Bauphase ist das Gebäude besonderen Risiken ausgesetzt. Die Rohbauversicherung (Feuerrohbauversicherung) schützt den Neubau vor Brandschäden, solange er noch nicht bezugsfertig ist.
Viele Versicherer bieten die Rohbauversicherung beitragsfrei an, wenn der Vertrag vor Baubeginn abgeschlossen wird. Üblich sind bis zu 24 Monate beitragsfreier Schutz. Erst nach Bezugsfertigkeit beginnt die reguläre Prämienzahlung.
Tipp: Schließen Sie die Wohngebäudeversicherung schon vor Baubeginn ab. Dann erhalten Sie die Rohbauversicherung oft beitragsfrei dazu, und Ihr Neubau ist von Anfang an geschützt.
Ist die Wohngebäudeversicherung Pflicht für Eigentümer?
Eine gesetzliche Pflicht besteht in Deutschland nicht. Bis 1994 gab es in einigen Bundesländern (etwa Baden-Württemberg und Hamburg) eine Pflicht zur Feuerversicherung, die mit der Deregulierung des Versicherungsmarktes abgeschafft wurde.
In der Praxis ist die Wohngebäudeversicherung trotzdem fast unverzichtbar. Dafür gibt es mehrere Gründe:
- Baufinanzierung: Banken verlangen für Hypothekendarlehen den Nachweis einer Feuerversicherung. Ohne diesen Nachweis gibt es keinen Kredit.
- Existenzielles Risiko: Ein Hausbrand oder ein schwerer Leitungswasserschaden kann sechsstellige Kosten verursachen, die für die meisten Eigentümer existenzbedrohend wären.
- WEG-Pflicht: In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) schließt die Gemeinschaft die Gebäudeversicherung ab. Die Kosten laufen über das Hausgeld. Ergänzend sichert eine Privathaftpflichtversicherung das individuelle Haftungsrisiko der einzelnen Eigentümer ab.
Was kostet die Wohngebäudeversicherung?
Die Kosten hängen von vielen Faktoren ab. Neben Gebäudegröße und Baujahr spielen Lage, Bauweise und der gewählte Deckungsumfang eine entscheidende Rolle.
| Gebäudetyp | Grundschutz (jährlich) | Mit Elementarschutz |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus (120 m²) | 150 – 400 EUR | 200 – 600 EUR |
| Einfamilienhaus (200 m²) | 250 – 600 EUR | 350 – 800 EUR |
| Zweifamilienhaus | 300 – 700 EUR | 400 – 900 EUR |
| Mehrfamilienhaus (6 Parteien) | 500 – 1.200 EUR | 700 – 1.600 EUR |
Diese Faktoren beeinflussen den Beitrag am stärksten:
- Wohnfläche und Gebäudegröße: Je größer das Gebäude, desto höher die Prämie
- Bauweise: Massivbauweise ist günstiger als Holz- oder Fachwerkbau
- Baujahr und Zustand: Neubauten und sanierte Gebäude sind günstiger
- Standort und Gefahrenzonen: ZUERS-Klasse und regionale Risiken wirken sich aus
- Selbstbeteiligung: Eine Selbstbeteiligung von 500 oder 1.000 EUR senkt den Beitrag spürbar
- Deckungsumfang: Elementarschutz und Zusatzbausteine erhöhen die Prämie
Ist die Wohngebäudeversicherung steuerlich absetzbar?
Für selbst genutztes Wohneigentum ist die Wohngebäudeversicherung nicht steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Objekten sieht es anders aus.
Vermieten Sie die Immobilie ganz oder teilweise, zählen die Beiträge zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 EStG). Sie mindern dann das zu versteuernde Einkommen. Bei teilweiser Eigennutzung ist der Beitrag anteilig nach dem vermieteten Flächenanteil absetzbar.
Bewahren Sie die Beitragsrechnung als Nachweis für das Finanzamt auf. Eine steuerliche Beratung im Einzelfall ersetzt dieser Ratgeber nicht.
Wohngebäudeversicherung kündigen: Fristen und Sonderkündigungsrecht
Die ordentliche Kündigung ist mit einer Frist von drei Monaten zum Ablauf der Vertragslaufzeit möglich. Verträge verlängern sich sonst meist automatisch um ein weiteres Jahr. Daneben gibt es klar geregelte Sonderkündigungsrechte:
- Nach einem Schadenfall: Nach jeder Schadenregulierung können Sie und der Versicherer den Vertrag innerhalb eines Monats kündigen
- Nach einer Beitragserhöhung: Erhöht der Versicherer die Prämie ohne mehr Leistung, dürfen Sie innerhalb eines Monats kündigen
- Beim Verkauf der Immobilie: Der Vertrag geht zunächst auf den Käufer über. Käufer und Versicherer können ihn dann mit gesetzlicher Frist beenden
Schließen Sie eine neue Wohngebäudeversicherung idealerweise erst ab, wenn die Kündigung der alten bestätigt ist. So vermeiden Sie eine Deckungslücke. Streit mit dem Versicherer über die Schadenregulierung lässt sich mit einer Rechtsschutzversicherung absichern.
Worauf Sie beim Vergleich achten sollten
Beim Vergleich von Wohngebäudeversicherungen zählt nicht nur der Preis. Diese Punkte entscheiden über einen guten Tarif:
1. Gleitender Neuwert und Unterversicherungsverzicht
Achten Sie darauf, dass der Tarif den gleitenden Neuwert und einen Unterversicherungsverzicht enthält. So bleibt Ihr Gebäude zum aktuellen Wiederherstellungswert versichert.
2. Elementarschadenschutz
Prüfen Sie, ob Elementarschutz enthalten oder zubuchbar ist. Bei zunehmendem Extremwetter ist dieser Baustein für die meisten Standorte sinnvoll.
3. Ableitungsrohre auf dem Grundstück
Nicht jeder Tarif deckt Schäden an Ableitungsrohren außerhalb des Gebäudes, aber auf dem Grundstück. Achten Sie darauf, dass Zu- und Ableitungsrohre auf dem Grundstück mitversichert sind. Eine Reparatur kostet schnell mehrere Tausend Euro.
4. Grobe Fahrlässigkeit
Gute Tarife verzichten auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit. Vergessen Sie etwa, den Herd auszuschalten, wird der Schaden trotzdem reguliert. Ohne diesen Verzicht darf der Versicherer die Leistung kürzen.
5. Weitere sinnvolle Einschlüsse
- Photovoltaik- und Solaranlagen: Mitversicherung auf dem Dach montierter Anlagen
- Aufräum- und Abbruchkosten: Ausreichend hohe Deckung, mindestens 10 % der Versicherungssumme
- Mietausfall: Erstattung entgangener Mieteinnahmen während der Reparaturzeit
- Dekontaminationskosten: Entsorgung kontaminierter Baustoffe, etwa nach einem Brand
Wohngebäude- und Hausratversicherung: Was ist der Unterschied?
Die häufigste Abgrenzungsfrage betrifft das Verhältnis zur Hausratversicherung. Beide schützen vor ähnlichen Gefahren, aber für unterschiedliche Gegenstände. Diese Seite erklärt die Gebäudeseite; die Details zum Inhaltsschutz finden Sie auf der Hausrat-Seite.
| Merkmal | Wohngebäudeversicherung | Hausratversicherung |
|---|---|---|
| Versichert | Gebäude und feste Einbauten | Beweglicher Hausrat |
| Beispiele | Wände, Dach, Heizung, Sanitär | Möbel, Elektronik, Kleidung |
| Für wen | Eigentümer | Eigentümer und Mieter |
| Abschluss | Dringend empfohlen für Eigentümer | Empfohlen für alle Haushalte |
Beide Versicherungen ergänzen sich. Ein Leitungswasserschaden trifft oft sowohl die Bausubstanz (Wohngebäude) als auch den Hausrat (Möbel, Teppiche). Erst mit beiden Verträgen ist der Gesamtschaden gedeckt.
Fazit: Wohngebäudeversicherung gehört zum Pflichtprogramm für Eigentümer
Die Wohngebäudeversicherung schützt vor den finanziellen Folgen der drei Grundgefahren Feuer, Leitungswasser und Sturm/Hagel. Mit dem Zusatzbaustein Elementarschäden sichern Sie sich gegen Hochwasser, Erdbeben und andere Naturgefahren ab.
Achten Sie beim Vergleich auf den gleitenden Neuwert, den Unterversicherungsverzicht und den Elementarschutz. Mit dem Vergleichsrechner oben finden Sie passende Tarife.
Selbstständige und Unternehmer sollten neben dem Gebäude auch ihre beruflichen Risiken absichern: Die Cyberversicherung deckt digitale Schäden ab, die Berufshaftpflichtversicherung schützt vor Schadenersatzansprüchen Dritter, und die D&O-Versicherung sichert das persönliche Haftungsrisiko von Geschäftsführern ab.
Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude durch Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion), Leitungswasser (Rohrbruch, Frost), Sturm ab Windstärke 8 und Hagel. Elementarschäden wie Hochwasser oder Erdbeben sind nur als Zusatzbaustein versicherbar. Versichert sind feste Bestandteile wie Wände, Dach, Böden und eingebaute Installationen.
Eine gesetzliche Pflicht zum Abschluss besteht in Deutschland nicht. Bei einer Baufinanzierung verlangen die Banken jedoch nahezu immer den Nachweis einer Feuerversicherung. Für Eigentümer ist der Abschluss daher faktisch unverzichtbar, weil ein Totalschaden schnell sechsstellige Kosten verursacht.
Die Kosten hängen von Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr, Standort und Deckungsumfang ab. Ein Einfamilienhaus mit 120 m² liegt im Grundschutz typischerweise zwischen 150 und 400 EUR pro Jahr. Mit Elementarschadenschutz kommen je nach Lage rund 50 bis 200 EUR jährlich hinzu.
Der Wert 1914 gibt den fiktiven Neubauwert des Gebäudes in Goldmark des Jahres 1914 an. Er dient als einheitliche Berechnungsgrundlage und wird mit dem jährlich angepassten Baupreisindex multipliziert, um den aktuellen Versicherungswert zu ermitteln. So vermeiden Sie eine Unterversicherung.
Für selbst genutztes Wohneigentum ist die Wohngebäudeversicherung nicht steuerlich absetzbar. Vermieten Sie die Immobilie, gelten die Beiträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 EStG) und mindern Ihre Steuerlast. Bewahren Sie die Beitragsrechnung als Nachweis auf.
Die ordentliche Kündigung ist mit einer Frist von drei Monaten zum Ende der Vertragslaufzeit möglich. Daneben gibt es ein Sonderkündigungsrecht: nach einem regulierten Schadenfall, nach einer Beitragserhöhung ohne Mehrleistung und beim Verkauf der Immobilie. Beim Verkauf geht der Vertrag zunächst auf den Käufer über, der ihn dann kündigen kann.
Für die meisten Eigentümer ist der Zusatzbaustein sinnvoll, weil Extremwetter zunimmt. Die Elementarschadenversicherung deckt Hochwasser, Überschwemmung, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen ab. Ohne diesen Baustein bleiben Eigentümer bei einer Naturkatastrophe auf den Kosten sitzen.
Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst, also Wände, Dach, Böden und fest eingebaute Installationen. Die Hausratversicherung schützt den beweglichen Inhalt wie Möbel, Elektronik und Kleidung. Beide ergänzen sich und sollten gemeinsam abgeschlossen werden.